根据统计，未来三到五年杭州主城区可预计住宅供应量约为1790万㎡，其中老盘存量约580万㎡，经过07至09两轮供地高峰酝酿的“潜水新盘”约1200万㎡。这标志着2010年开始，杭州楼市正式进入“高压式供货期”，而在这当中，楼面地价超过1.5万/㎡以上的“地王”逾200万㎡，中心城地王角逐，不可避免的是“高价物业”与“高端物业”在意识上混淆。不论自用还是投资，应如何置业决策？评估关键词：增值保值、舒适度、尊贵感一、前提条件 从资产角度而言，高价购置物业，无疑将其看做一种良好的资产工具，假设与许多快销品一样，每年掉价，那么高端物业的特征也就不具备了。高端物业之所以会具备快速增值力，首先取决的是外部条件。01. 地段或稀缺资源：是否位于城市核心地段或特殊区域决定了物业的增值前提；（例如传统中心、CBD、商务区、城市景区等）这些城市资源、城区稀缺的景观资源与特殊的历史区域都决定了地块的不可复制价值。02. 品牌资历：品牌一旦附加在商品上，体现的就不再是一个符号，而是实力、资质或者可信度的标志。并不是任何一家企业都具备打造高端物业的能力。高档材质的投入恰恰成了豪宅最容易实现的环节，而对豪宅的空间理解与工艺精度而言，高端物业营造经验丰富的开发企业更容易实现。对这也说明了“豪宅理想”不等于“豪宅结果”。二、内在因素 从使用角度，高端物业强调的是尊贵、细致的生活体验。这关系到居住的实际利益，就牵扯到两个因素，产品体系与服务体系。01.产品体系高端物业的产品基本体系在于施工工艺与材质投入达到高标准，体现在：立面：例如采用进口石材、合金板或LOW-E中空玻璃幕墙，打造品质的直观效果；夜景：例如室外灯光工程与屋顶激光灯，即便是在夜间，也成为一种视觉地标；入口仪式塑造：例如雕像、行道树、大型台阶塑造礼遇回家的仪式阵列；精装大堂：例如150~300㎡，挑高8-9米，五星级标准精装等；品牌标配：例如智能电梯、刷卡入户，进口材料运用于原装成套卫浴设施、厨房设施，形成表里如一的产品印象； 高端物业的特殊性则是对目标人群生活方式的逻辑空间理解，而仅仅是面宽、进深、尺度。 例如于单身人士而言，房间的数量多少决定了是否能够将内部空间细分，面积大小则决定了这些空间的尺度感，必不可少的是舒适的大卧房、书房、娱乐室和其他个性空间的打造。而这其中又涉及到30岁与40岁的单身人士对空间的不同要求，略年轻的消费者总是喜欢一些浪漫的个性空间，例如配置影音效果的超大浴室，并且在里面安置一个单向落地窗。但年长者在这一方面可能宁愿在卧室内设置一个大的景观窗来享受生活。 如果对于三代居或两代居而言，对套房的数量要求有所提高，例如卫生间的数量与面积，厨房的大小以及保姆房的设置等。夫妻卧的私密性和空间的功能完整也十分重要，这可以看做是一处能够带来安全感的浪漫场所。02.服务体系：硬件：体现在会所，一方面承载的功能是满足高等级休闲配套，但更多的价值在于构建一个小众交流平台，可以是商务主导，也可以是聚会主导的，即“圈层”。软件：让业主将体会到被尊重、人性化、无微不至的品牌关爱。例如：针对老、中、青、幼推出的定期健康体检、商务社交平台、青年创业辅导与心理辅导、幼儿早期教育、技能教育等。例如物业：能够尽量喊出业主姓名、用带路替代指路、善于洞察业主的需求等。如果能够超越业主对物业服务的期待，更容易获得信任感。 简言之，豪宅从建筑形体上无碍乎公寓、别墅两大类，但实际上任何高端物业的立基点都无法脱离与其特有的资源占有、稀缺性、产品主题与服务体系等综合价值脱离关联，这些都是影响到该物业的增值因素。虽然地王众众，但豪宅理想不等于豪宅结果，仍需综合评估之后再做决策